賃料の不動産鑑定評価書作成

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 賃料改定交渉に役立つ資料をまとめました。

 

近傍類似の不動産の賃料を示す資料として

賃貸事例

 賃貸事例には募集事例、成約事例があります。募集事例についてはインターネットや不動産業者の店頭などで比較的容易に収集できます。成約事例は、新規の成約事例のほか賃料更新改定時の継続事例等があります。成約事例は、通常公表されていない一般の方が入手しにくい資料です。また地代等は新規の契約がそもそも少なく情報も公開されにくいため入手が困難です。

 

賃貸事務所仲介大手の相場情報

 事務所を仲介する大手不動産業者には事務所賃料相場を地域ごとにインターネット等で公開している会社があります。入手が容易で非常に便利ですが、物件の種類が限られる、地域が限定される、共益費を含まない賃料のみの公開が多い、一般的に募集賃料の相場情報であり実際の成約水準はわからないという点が欠点です。

 

 

不動産価格の変動を示す資料として

地価公示、都道府県地価調査の価格

 地価の推移を示す資料としては地価公示及び都道府県地価調査の価格を時系列的に調査するという方法があります。いずれも国土交通省がインターネットにて公開しているため無料で入手可能です。

→ 地価公示・地価調査に関する情報収集方法

 

路線価

 路線価という場合、一般的に国税庁の公表する財産評価基準書を意味します。直近3年分がインターネットにて公開されています。

 路線価を調べるには、国税庁のホームページから「路線価図」をクリックするか、検索エンジンで路線価で検索してください。

 固定資産税の路線価については、下記の固定資産税評価証明の項をご覧ください。

 

建設工事費デフレーター、建築費指数、建設資材物価指数

 一般的な建物の建設価格の推移を示す資料としては建設工事費デフレーター、建築指数、建設資材物価指数等のデータが上げられます。建設工事費デフレーターは国土交通省、建設資材物価指数は財団法人建設物価調査会がいずれもホームページにて無料で公開しています。

→ 建設工事費デフレーター(国土交通省のホームページ)

 

 

経済事情の変動を示す資料として

 

 経済事情の変動を示す資料としては、GDP、失業率等々、様々なデータが考えられます。ただし、過去の契約時点と賃料改定時を単純に比較できる資料ではないことも多いです。

 

 

不動産の維持管理費の変動を示す資料として

固定資産税・都市計画税評価証明書

 固定資産税・都市計画税評価証明書は地方公共団体が所有者に対して発行する公租公課に関する資料です。所有者のみ入手可能であり、賃貸人側の根拠資料となることが多いです。

 

 なお、土地の価格については固定資産税の路線価が公表されており、当該資料により価格水準の変動が把握できます。 この路線価は固定資産税の評価のためのものであり、上記の国税庁の公表する相続税のための路線価とは異なるものである点、留意が必要です。

 財団法人資産評価システム研究センターの運営する全国地価マップにより調査することができます。 この全国地価マップでは上述の地価公示・地価調査の情報や相続税路線価の情報も調査することができ、非常に便利なサイトです。

 

その他の維持管理費

 水道光熱費、清掃衛生・設備点検等のビルの維持管理費を示す資料は賃料の増減額請求の根拠となります。通常、正確な金額は賃借人には入手不可能であり、賃貸人側の根拠資料となることが多いです。